Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft haar lange-termijn-renovatiestrategie met betrekking tot de gebouwen op haar territorium Renolution genoemd. Men kan erin lezen wat men wil: renovation, resolution, solution, evolution, revolution zelfs, of een combinatie van dat alles. In de blog gaan we hier dieper op in.
Klimaatopwarming is een wereldwijd probleem. Op basis van de lokale situatie worden in alle regio's van de wereld klimaatdoelstellingen geformuleerd. Zo ook in Europa en meer bepaald in Brussel. Op de website van leefmilieu.brussels staat te lezen dat Brusselse gebouwen tot de meest energie-intensieve in Europa behoren. Ze zijn verantwoordelijk voor maar liefst 56% van de uitstoot van broeikasgassen. Een derde van de gebouwen zou totaal niet geïsoleerd zijn. In de hoofdstad van Europa zijn de uitdagingen groot, heel groot...
Renovatie is dringend aan de orde
Eigenaars van een woning in Brussel worden voortaan verplicht om hun huis of appartement energiezuiniger te maken. Een klein deel hoeft op korte termijn niets te ondernemen. Sommigen kunnen volstaan met de vervanging van de ramen of de isolatie van het dak. Anderen plannen grootscheepse verbouwingswerken die verder gaan dan enkel energiebesparende investeringen.
Het EPB-certificaat speelt een voorname rol in de Renolution-strategie van de Brusselse instanties. Het moet eigenaars van vastgoed helpen bij hun investeringsbeslissingen op het vlak van isolatie, ventilatie, verwarming enz. Voor de overheid is het een meetinstrument om na te gaan of de gemiddelde energieprestaties geleidelijk aan verbeteren. Het certificaat geeft de energieklasse aan, van A++ (zeer energiezuinig) tot G (zeer energie-intensief).
Tegen het jaar 2050 zouden Brusselse woningen een gemiddeld energieprestatieniveau van 100 kWh/m2/jaar moeten behalen. Ter info: het huidige gemiddelde verbruik is 3 maal hoger. Tegen 2033 moeten alle woningen het doel EPB275 behalen, met andere woorden niet meer verbruiken dan 275 kWh/m2/jaar, wat momenteel overeenkomt met de slechtste energieklassen F en G. Tegen het jaar 2045 moeten alle woningen het doel EPB150 behalen. Woningen die momenteel in energieklasse D of E vallen, zijn dan niet langer toegestaan.
Huidige stand van zaken
Op 1/1/2025 beschikte 44,1% van de Brusselse woningen over een geldig EPB-certificaat. In de periode 2011-2024 werden 406.785 EPB-certificaten opgesteld, waarvan 57,32% voldoet aan de EPB-doelstelling van 275 kWh/m2/jaar en 19,16% aan de doelstelling van 150kWh/m2/jaar. Deze cijfers geven, verkeerdelijk, de indruk dat het niet zo (heel) erg gesteld is met de energieprestatie van de op dit moment gecertificeerde woningen. Echter, tot 2025 was het bezit van een EPB-certificaat enkel verplicht voor woningen van meer dan 18m2 die te koop of te huur werden aangeboden. In de cijfers zijn dus ook nieuwbouwwoningen opgenomen, evenals vele woningen die in de periode 2011-2024 gerenoveerd werden. Vanaf 2025 dienen alle woningen - onafhankelijk van een geplande verkoop of verhuring - over een EPB-certificaat te beschikken, en wordt de eigenaar verplicht om bepaalde werken uit te voeren nodig voor het behalen van een minimale energieprestatie. Aangezien het Brussels Gewest veel oude gebouwen telt waarin sinds lang niet meer geïnvesteerd werd, is het te verwachten dat er in de komende tijd grote aantallen van EPB-certificaten met energieklasse F en G zullen opgemaakt worden. Wat betreft de vermindering van fossiele brandstoffen als energiebron voor verwarming heeft het Brussels Gewest nog een lange weg af te leggen. Met betrekking tot de gebouwen waarvoor een EPB-certificaat is uitgereikt in de periode 2011-2024 was gas de belangrijkste energiebron (81%), gevolgd door stookolie (ongeveer 12%). Electriciteit als belangrijkste energiebron was goed voor ongeveer 5% van het totaal.
Voor geïnteresseerden, zie hierna de gegevens van de Census van 2021 met betrekking tot de bouwperiode van de 525.706 woningen die op 1/1/2021 bewoond waren in het Brussels Gewest.
156.312 woningen (24%) dateren van vòòr 1919 en zijn dus meer dan 100 jaar oud. Het valt op dat het aantal huurwoningen in dit segment nog groter is dan gemiddeld het geval is: 69% huurders versus 31% bewoners-eigenaars (de gemiddelde verhouding huurder versus bewoner-eigenaar bedraagt 62% versus 38%). In de periode 1919 tot en met 1945 werden 99.131 woningen gebouwd (20% van het totaal). Tussen 1946 en 1980 werden 188.200 woningen toegevoegd (goed voor 40% van het totaal). De meest recente woningen, die na 1980 gebouwd werden, vertegenwoordigen slechts 16% van het totale aantal woningen.
Wie trekt de renovatiekar?
Het initiatief tot energierenovatie zal van de zijde van eigenaars en investeerders moeten komen. Het overgrote deel (94%) van de actoren in de markt van het residentiële vastgoed in Brussel zijn privé-personen. De 40.000 woningen in publieke eigendom vertegenwoordigen slechts 6% van het totale park van ruim 600.000 woningen.
Maar wie zijn de eigenaren van het woningvastgoed in Brussel? In het algemeen zijn hier weinig recente data over beschikbaar. In 2021 bracht een team van 25 data- en onderzoeksjournalisten, onder leiding van Arena for Journalism in Europe, met het onderzoek Cities for Rent in kaart hoe pensioenfondsen en andere grote institutionele beleggers in verschillende hoofdsteden op grote schaal woningen opkopen. Een onderzoeksjournalist van Apache nam deel aan dit onderzoek en bestudeerde de situatie in Brussel. Hierna enkele cijfers uit het artikel (in het Nederlands) "Wie bezit Brussel?". Voor de link naar het volledige artikel, zie de lijst met geraadpleegde bronnen onderaan deze blog.
- Bijna 343.000 Brusselaars zijn eigenaar van een kadastraal perceel voor huisvesting in het Brussels Gewest. Dat betekent dat zowat 72% van de eigenaars van kadastrale percelen voor huisvesting Brusselaars zijn.
- Bijna 23% van de eigenaars (ruim 108.000 personen) woont in België, buiten het Brussels Gewest
- 1,1% van de eigenaars (5.238 personen) woont buiten België
- Ruim 19.000 percelen, of 3,99% van de kadastrale percelen voor huisvesting in Brussel, zijn in handen van een vennootschap. In vergelijking met andere Europese steden is dit aandeel zeer laag. Inmiddels zijn we echter alweer 4 jaar verder in de tijd, en zouden de verhoudingen gewijzigd kunnen zijn.
Zes van de tien Brusselaars die eigenaar zijn van een kadastraal perceel in het Brussels Gewest woont er ook. Het gros (65%) van de eigenaars heeft 1 perceel, terwijl 19%, 8%, 3,5% en 4,8% van de eigenaars respectievelijk 2, 3, 4 of 5 of meer percelen bezit.
Renoveren omdat het moet
De markt van het residentieel vastgoed in Brussel telt dus vele, "kleine" actoren, naast enkele grote maatschappijen. De versnippering van het eigendom, in combinatie met het hoge aandeel van woningen bestemd voor verhuring, heeft een aantal gevolgen.
Vele appartementsgebouwen zijn een mede-eigendom en bij de jaarlijkse Algemene Vergadering zit er een groot aantal eigenaren aan tafel. Beslissingen over aanstaande investeringen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw zijn niet op 1-2-3 genomen. Discussies laaien soms hoog op. Sommige eigenaren bewonen zelf hun eigendom, anderen verhuren het. Er zijn vaak meningsverschillen over de aard en de dringendheid van de investeringen, om nog maar te zwijgen over de financiële haalbaarheid ervan.
Naast 41.000 appartementsgebouwen telt Brussel ook ongeveer 125.000 huizen. Deze laatsten zijn voor het overgrote deel rijhuizen (gesloten bebouwing) van 3, 4 of 5 verdiepingen hoog. Soms worden ze bewoond door 1 huishouden, maar vaak zijn ze opgedeeld in meerdere wooneenheden die al dan niet van eenzelfde eigenaar zijn. Het aantal eigenaren mag er kleiner zijn, de beslissing tot renovatie van het gebouw is daarom niet altijd makkelijker.
Toch is het niet overal kommer en kwel. Waar syndicus en Raad van Mede-Eigendom op constructieve wijze samenwerken, waar de hulp van experts wordt ingeroepen, waar investeringsdossiers goed voorbereid en gecommuniceerd worden, zijn rendabele investeringen wel degelijk haalbaar. Schaalvoordelen spelen niet zelden een rol. In de (franstalige) krant L'Echo van 27/9/2025 viel een interessante reportage te lezen over een appartementencomplex in Sint-Lambrechts-Woluwe dat 500 mede-eigenaren telt. Zonder een enkele euro in het reservefonds, investeerden ze 3,4 miljoen € in renovatie, (energierenovatie en andere investeringen). Voor wat betreft de energierenovatie schakelden ze een bedrijf in dat gespecialiseerd is in energierenovaties voor mede-eigendommen. Dit bedrijf begeleidde de renovatie vanaf de conceptfase tot de installatie van de nieuwe energie-infrastructuur. Het zorgde zelfs voor de financiering en zal in de toekomst verantwoordelijk blijven voor de exploitatie van de nieuwe installaties. Door de renovatie is de energiefactuur van de bewoners met gemiddeld 1.000€ per jaar verminderd. Voor de link naar het artikel, zie de lijst met geraadpleegde bronnen onderaan deze blog.
Renoveren omdat het zich loont
Voor menig eigenaar is het geen evidentie om een energierenovatie te plannen en te bekostigen. Hij/zij moet uit zijn/haar comfortzone komen om zich te verdiepen in bouwtechnische onderwerpen. Het vergt tijd en energie om een kosten-baten-analyse te maken van mogelijke alternatieven, inclusief de opstelling van een subsidiedossier. Toch zijn de meesten naderhand tevreden. De woningkwaliteit is erop vooruitgegaan, met verbeterde isolatie en ventilatie. De energiefactuur is lager. Er worden aanzienlijk minder broeikasgassen uitgestoten. De verkoopwaarde van de woning is gestegen. Er is een gevoel van opluchting omdat de woning voortaan aan de norm voldoet. Tevreden klanten vertellen het verder en motiveren hun omgeving om ook aan de slag te gaan.
Niet zelden wordt een energierenovatie gecombineerd met andere investeringen die al dan niet vereist zijn. Er zijn in Brussel nog steeds talloze adressen waar de woonsituatie schrijnend is. Naast een grondige energierenovatie is er op deze plaatsen nood aan vernieuwing van het sanitair, moet de electriciteitsinstallatie vernieuwd worden, moet er brandbeveiliging komen, moet er geïnvesteerd worden in vocht- en schimmelbestrijding enz.
Elke huurwoning in het Brussels Gewest moet voldoen aan een aantal minimumnormen op het vlak van veiligheid, gezondheid en basisvoorzieningen. Een woning die niet aan deze kwaliteitseisen voldoet, mag niet verhuurd worden. De bestaande normen worden verstrengd vanaf 1 januari 2026. In het belang van de huurders valt het te hopen dat hun eigenaar-verhuurders daadwerkelijk aan het renoveren slaan. Een stijging van het aantal onbewoonbaar verklaarde en leegstaande woningen zou het algemene aanbodtekort op de markt van het residentiële vastgoed nog verder vergroten. Het onevenwicht tussen vraag en aanbod van woningen, en de rol van de overheid terzake worden in een volgende blog besproken.
Aarzel niet om uw reactie te formuleren in de comments-sectie onderaan deze blog. Ik kijk ernaar uit.
Op de hoogte gehouden worden van de publicatie van nieuwe blogs? Schrijf u in via de website https://www.whatt.eu/nl/ik-schrijf-mij-in Vergeet niet te vermelden of u in het Nederlands, Frans of Engels wenst te communiceren.
Geraadpleegde bronnen
https://bisa.brussels/sites/default/files/publication/documents/Mini-Bru_2025_NL.pdf
https://statbel.fgov.be/nl/nieuws/census-2021-de-belgische-bevolking-kaart-gebracht
https://apache.be/2023/11/02/wie-bezit-brussel?check_logged_in=1
De vele facetten van de woningmarkt in een leesbare blog bijeengebracht. Tot de essentie herleid. Bravo! Nooit eerder werden zoveel kennis en feiten zo compact samengevat.Ik kijk uit naar de volgende blog.