Pour sa stratégie de rénovation à long terme des bâtiments situés sur son territoire, la Région de Bruxelles-Capitale a choisi le nom de Renolution. Chacun y voit ce qu'il veut : rénovation, résolution, solution, évolution, révolution même, ou une combinaison de tout cela. Nous approfondirons le sujet dans ce blog.
Le réchauffement climatique est un problème mondial. Des objectifs climatiques sont formulés dans toutes les régions du monde en fonction de la situation locale. C'est également le cas en Europe, et plus particulièrement à Bruxelles. Le site web de environnement.brussels indique que les bâtiments bruxellois sont parmi les plus énergivores d'Europe. Ils sont responsables de pas moins de 56 % des émissions de gaz à effet de serre. Un tiers des bâtiments ne serait absolument pas isolé. Dans la capitale de l'Europe, les défis sont grands, très grands...
La rénovation est une question urgente
Les propriétaires d'un logement à Bruxelles sont désormais tenus de rendre leur maison ou leur appartement plus économe en énergie. Une petite partie d'entre eux n'ont rien à faire à court terme. Certains peuvent se contenter de remplacer les fenêtres ou d'isoler le toit. D'autres prévoient des travaux de rénovation de grande envergure qui vont au-delà des simples investissements énergétiques.
Le certificat PEB joue un rôle important dans la stratégie Renolution des autorités bruxelloises. Il doit aider les propriétaires immobiliers dans leurs décisions d'investissement en matière d'isolation, de ventilation, de chauffage, etc. Pour les pouvoirs publics, il s'agit d'un instrument de mesure permettant de vérifier si les performances énergétiques moyennes s'améliorent progressivement. Le certificat indique la classe énergétique, de A++ (très économe en énergie) à G (très énergivore).
D'ici 2050, les logements bruxellois devraient atteindre un niveau de performance énergétique moyen de 100 kWh/m2/an. À titre d'information, la consommation moyenne actuelle est trois fois plus élevée. D'ici 2033, tous les logements devront atteindre l'objectif EPB275, c'est-à-dire ne pas consommer plus de 275 kWh/m2/an, ce qui correspond actuellement aux classes énergétiques les plus défavorables, F et G. D'ici 2045, tous les logements devront atteindre l'objectif EPB150. Les logements qui relèvent actuellement de la classe énergétique D ou E ne seront alors plus autorisés.
Situation actuelle
Au 1/1/2025, 44,1 % des logements bruxellois disposaient d'un certificat PEB valide. Au cours de la période 2011-2024, 406 785 certificats EPB ont été établis, dont 57,32 % répondent à l'objectif EPB de 275 kWh/m²/an et 19,16 % à l'objectif de 150 kWh/m²/an. Ces chiffres donnent, à tort, l'impression que la performance énergétique des logements actuellement certifiés n'est pas si mauvaise. Cependant, jusqu'en 2025, la possession d'un certificat PEB n'était obligatoire que pour les logements de plus de 18 m2 mis en vente ou en location. Les chiffres incluent donc également les logements neufs, ainsi que de nombreux logements rénovés entre 2011 et 2024. À partir de 2025, tous les logements, qu'ils soient oui ou non destinés à la vente ou à la location, devront disposer d'un certificat PEB, et le propriétaire sera tenu d'effectuer certains travaux nécessaires pour atteindre une performance énergétique minimale. Étant donné que la Région bruxelloise compte de nombreux bâtiments anciens qui n'ont pas fait l'objet d'investissements depuis longtemps, il faut s'attendre à ce qu'un grand nombre de certificats PEB de classe énergétique F et G soient délivrés dans les années à venir. En ce qui concerne la réduction des combustibles fossiles comme source d'énergie pour le chauffage, la Région bruxelloise a encore un long chemin à parcourir. Pour les bâtiments ayant obtenu un certificat PEB entre 2011 et 2024, le gaz était la principale source d'énergie (81 %), suivi du mazout (environ 12 %). L'électricité, comme principale source d'énergie, représentait environ 5 % du total.
Pour les intéressés, voici les données du Census de 2021 concernant la période de construction des 525 706 logements occupés au 1/1/2021 en Région bruxelloise :
156 312 logements (24 %) datent d'avant 1919 et ont donc plus de 100 ans. Il est à noter que le nombre de logements locatifs dans ce segment est encore plus élevé que la moyenne : 69 % de locataires contre 31 % de propriétaires occupants (le rapport moyen entre locataires et propriétaires occupants est de 62 % contre 38 %). Entre 1919 et 1945, 99 131 logements ont été construits (20 % du total). Entre 1946 et 1980, 188 200 logements ont été ajoutés (soit 40 % du total). Les logements les plus récents, construits après 1980, ne représentent que 16 % du nombre total de logements.
Qui va prendre en charge la rénovation ?
L'initiative en matière de rénovation énergétique devra venir des propriétaires et des investisseurs. La grande majorité (94 %) des acteurs du marché immobilier résidentiel à Bruxelles sont des particuliers. Les 40 000 logements publics ne représentent que 6 % du parc total de plus de 600 000 logements.
Mais qui sont les propriétaires immobiliers à Bruxelles ? En général, peu de données récentes sont disponibles à ce sujet. En 2021, une équipe de 25 journalistes spécialisés dans les données et les enquêtes, dirigée par l'Arena for Journalism in Europe, a mené l'enquête Cities for Rent afin de cartographier la manière dont les fonds de pension et autres grands investisseurs institutionnels achètent des logements à grande échelle dans différentes capitales. Un journaliste enquêteur d'Apache a participé à cette enquête et a étudié la situation à Bruxelles. Voici quelques chiffres tirés de l'article (en néerlandais) « Wie bezit Brussel? » (Qui possède Bruxelles ?). Pour accéder à l'article complet, voir la liste des sources consultées au bas de ce blog.
- Près de 343 000 Bruxellois sont propriétaires d'une parcelle cadastrale à usage d'habitation dans la Région bruxelloise. Cela signifie qu'environ 72 % des propriétaires de parcelles cadastrales à usage d'habitation sont Bruxellois.
- Près de 23 % des propriétaires (plus de 108 000 personnes) résident en Belgique, en dehors de la Région bruxelloise
- 1,1 % des propriétaires (5 238 personnes) résident en dehors de la Belgique
- Plus de 19 000 parcelles, soit 3,99 % des parcelles cadastrales destinées au logement à Bruxelles, sont détenues par une société. Comparé à d'autres villes européennes, ce pourcentage est très faible. Cependant, quatre années se sont écoulées depuis, et les proportions ont pu changer.
Six Bruxellois sur dix qui possèdent une parcelle cadastrale dans la Région bruxelloise y résident également. La majorité (65 %) des propriétaires possèdent une seule parcelle, tandis que 19 %, 8 %, 3,5 % et 4,8 % des propriétaires possèdent respectivement 2, 3, 4 ou 5 parcelles ou plus.
Rénover parce qu'il le faut
Le marché immobilier résidentiel bruxellois compte donc de nombreux « petits » acteurs, à côté de quelques grandes sociétés. La fragmentation de la propriété, combinée à la part importante de logements destinés à la location, a plusieurs conséquences.
De nombreux immeubles d'appartements sont en copropriété et l'assemblée générale annuelle rassemble un grand nombre de propriétaires. Les décisions concernant les projets d'investissement relatifs aux parties communes de l'immeuble ne sont pas prises à la légère. Les discussions sont parfois tendues. Certains propriétaires occupent eux-mêmes leur bien, d'autres le mettent en location. Il existe souvent des divergences d'opinion sur la nature et l'urgence des investissements, sans parler de leur faisabilité financière.
Outre 41 000 immeubles d'appartements, Bruxelles compte également environ 125 000 maisons. Ces dernières sont pour la plupart des maisons mitoyennes (construction fermée) de 3, 4 ou 5 étages. Elles sont parfois occupées par un seul ménage, mais sont souvent divisées en plusieurs unités d'habitation appartenant ou non au même propriétaire. Le nombre de propriétaires est peut-être plus restreint, mais la décision de rénover l'immeuble n'en est pas toujours plus facile.
Tout n'est cependant pas sombre. Lorsque le syndic et le conseil de copropriété collaborent de manière constructive, que l'aide d'experts est sollicitée, que les dossiers d'investissement sont bien préparés et communiqués, des investissements rentables sont tout à fait réalisables. Les économies d'échelle jouent souvent un rôle. Le journal francophone L'Echo du 27/9/2025 a publié un reportage intéressant sur un immeuble de 500 copropriétaires à Woluwe-Saint-Lambert. Sans un seul euro dans le fonds de réserve, ils ont investi 3,4 millions d'euros dans la rénovation (rénovation énergétique et autres investissements). Pour la rénovation énergétique, ils ont fait appel à une entreprise spécialisée dans les rénovations énergétiques pour les copropriétés. Cette entreprise a accompagné la rénovation depuis la phase de conception jusqu'à l'installation de la nouvelle infrastructure énergétique. Elle s'est même chargée du financement et restera responsable de l'exploitation des nouvelles installations à l'avenir. Grâce à la rénovation, la facture énergétique des résidents a été réduite de 1 000 € par an en moyenne. Pour le lien vers l'article, voir la liste des sources consultées en bas de ce blog.
Rénover parce que cela en vaut la peine
Pour de nombreux propriétaires, il n'est pas évident de planifier et de financer une rénovation énergétique. Ils doivent sortir de leur zone de confort pour se plonger dans des sujets techniques liés à la construction. Il faut du temps et de l'énergie pour réaliser une analyse coûts-bénéfices des alternatives possibles, y compris la constitution d'un dossier de subsides. Pourtant, la plupart sont satisfaits après coup. La qualité du logement s'est améliorée, avec une meilleure isolation et une meilleure ventilation. La facture énergétique est moins élevée. Les émissions de gaz à effet de serre ont considérablement diminué. La valeur de vente du logement a augmenté. Il y a un sentiment de soulagement car le logement est désormais conforme à la norme. Les clients satisfaits en parlent autour d'eux et motivent leur entourage à se lancer également.
Il n'est pas rare qu'une rénovation énergétique soit combinée à d'autres investissements, obligatoires ou non. Il existe encore à Bruxelles de nombreuses adresses où les conditions de logement sont déplorables. Outre une rénovation énergétique en profondeur, ces logements ont besoin d'une rénovation des sanitaires, d'une mise à niveau de l'installation électrique, d'une protection contre les incendies, d'investissements en matière de lutte contre l'humidité et les moisissures, etc.
Chaque logement locatif dans la Région bruxelloise doit répondre à un certain nombre de normes minimales en matière de sécurité, de santé et d'équipements de base. Un logement qui ne répond pas à ces exigences de qualité ne peut être loué. Les normes existantes seront renforcées à partir du 1er janvier 2026. Dans l'intérêt des locataires, il faut espérer que leurs propriétaires-bailleurs se lancent effectivement dans des travaux de rénovation. Une augmentation du nombre de logements déclarés inhabitables et vacants aggraverait encore la pénurie générale sur le marché de l'immobilier résidentiel. Le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, ainsi que le rôle des pouvoirs publics en la matière, seront abordés dans un prochain blog.
N'hésitez pas à formuler votre réaction dans la section commentaires au bas de ce blog. Je me réjouis de vous lire.
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Sources consultées
https://ibsa.brussels/sites/default/files/publication/documents/Mini-Bru_2025_FR.pdf
https://statbel.fgov.be/fr/nouvelles/census-2021-la-population-belge-cartographiee
https://apache.be/2023/11/02/wie-bezit-brussel?check_logged_in=1